Un programme incitatif gouvernemental ambitieux pour stimuler l’achat immobilier des premiers acheteurs

Les jeunes diplômés en génie pourraient être intéressés par le nouveau programme incitatif gouvernemental et ainsi accéder plus facilement à une propriété de 1 à 4 logements.

Le programme est effectif depuis le 2 septembre 2019 et il prévoit un financement total de 1,25 milliard de dollars sur trois ans.

Le programme incitatif gouvernemental en bref

L’Incitatif permet aux acheteurs d’une première propriété de réduire leurs mensualités hypothécaires sans faire augmenter leur mise de fonds. Cet Incitatif ne porte pas d'intérêt et ne prévoit pas de remboursements réguliers.

Il s'agit d’un prêt hypothécaire avec participation du gouvernement tenant compte de l’appréciation et de la dépréciation de la valeur de la propriété.

Cette mesure consiste à fournir 5 % du prix d’achat d’une maison existante à l’acheteur, 5 ou 10 % dans le cas d’une maison neuve.

Cet incitatif doit être remboursé au plus tard 25 ans après l’achat ou au moment de la vente de la propriété. À noter que cette aide peut être remboursée en tout sans pénalité. Ainsi, le gouvernement canadien participera à l’appréciation ou à la dépréciation de la valeur de la propriété.

Comment fonctionne le programme incitatif gouvernemental

Par exemple, si quelqu’un a obtenu 10 % au départ pour l’achat d’une maison neuve de 440 000 $ et, la juste valeur marchande de la maison 25 ans plus tard est de 921 262 $ (augmentation de 3 % par année), il devra rembourser 92 126 $ dans 25 ans même s’il n’a pas encore vendu la maison.

Le revenu maximal admissible des emprunteurs ne doit pas dépasser 120 000 $ par année et au moins un des emprunteurs doit être l’acheteur d’une première propriété. Le prêt hypothécaire est également limité à 4 fois le revenu admissible.

Prenons un exemple d’un couple qui gagne 100 000 $ :

• Ils veulent acheter une construction neuve de 440 000 $;
• Ils ont 40 000 $ de mise de fonds épargnée;
• 10 % d’incitatif (44 000 $);
• Achat : 440 000 $;
• Incitatif 10 % : - 44 000 $;
• Mise de fonds : - 40 000 $;

= 356 000$

Nos 2 conditions sont respectées :

• 356 000/440 000 = 80,9  % (donc supérieur à 80 % donc assuré = ok)
• Prêt + Incitatif / Revenu brut du couple = (356 000$ + 44 000$) / 100 000$ = 4

Cet incitatif constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de la propriété sur une période de 25 ans sans versement de capital et ne porte pas d’intérêt. Le prêt hypothécaire de premier rang lui, doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété et il doit par conséquent être assuré par la SCHL, Genworth ou Canada Guaranty.

La mise de fonds minimale de l’emprunteur est de 5 % de la première tranche de 500 000$ et de 10 % de la tranche supérieure à 500 000$, et doit provenir de sources traditionnelles (économies personnelles, RAP, don d’un proche parent ou d’une marge de crédit hypothécaire).

Nos conseils sur l'incitatif offert

Il est certain que cet incitatif ne comportant pas d’intérêt peut sembler très intéressant à première vue, mais si on le laisse en place trop longtemps il pourrait coûter cher à long terme.

Nous croyons que ce programme sera populaire et qu’il aidera certains acheteurs à accéder à leur première maison, puisque leur taux d’endettement pourrait baisser à l’intérieur des normes avec la mise de fonds additionnelle.

En résumé, notre recommandation serait de se prévaloir de cet incitatif dans les 2 cas suivants :

• Vous souhaitez garder un paiement mensuel légèrement plus bas (100-150$ de moins en moyenne avec un incitatif de 5 %)
• Votre dossier ne peut être accepté par la banque qu’à condition de baisser le montant d’emprunt de 5 à 10 % et donc, faire baisser votre endettement.

Nous sommes actuellement dans un contexte de forte appréciation de l’immobilier, il est important de se prévaloir de toute aide gouvernementale qui pourrait vous permettre de réaliser votre rêve. C'est tout l'avantage de recquérir aux services d'un courtier hypothécaire, car il est de son devoir de vous faire profiter de ce type de programme et de planifier le plus tôt possible la façon de restituer ce montant au gouvernement et de vous faire ainsi bénéficier d’une plus-value maximum à la revente.

En savoir plus sur les avantages pour les premiers acheteurs.