Comment investir dans un immeuble résidentiel en 2021

Ce sujet est régulièrement abordé dans les clubs d’investissement, ce qui est d’ailleurs une bonne nouvelle, car les propriétaires de gros ensembles de multi-logements sont souvent assez âgés et il est temps de permettre à une nouvelle génération d’investir dans de beaux ensembles et s’assurer de rentabiliser le tout.
 
Nous pourrions parler de triplex, de quadruplex, de 8 unités, mais aujourd’hui vous allons parler d’un cas concret, à savoir une transaction en cours à Montréal.
 
Investir dans 4 blocs de 24 unités, c’est possible et accessible pour quelques centaines de milliers de dollars. Ah oui et comment ?
Quelques paramètres financiers sur la transaction en référence :

• Situé à Montréal
• 4 blocs de 24 unités (96 au total)
• Loyers faibles (en moyenne 730 $), soit 832 000$ annuel
• Valeur économique estimée à 11,3 millions

 
Pour que la transaction puisse avoir lieu, notre client a dû offrir 12 millions… soit 700 000$ au-dessus de la valeur économique… Cela veut donc dire qu’il a fallu donner 15% de la valeur économique reconnue soit 1 695 000$ + 700 000$ soit un total de 2 395 000$...
 
La valeur économique est différente de la valeur marchande de l’immeuble. Justement, celle-ci est directement affectée par le revenu que le bâtiment génère. Ce critère est analysé de près par les créanciers.

 

Comment faire pour réunir une telle somme en mise de fonds ?

1. L’union fait la force : On peut s’associer à 3-4-5 partenaires, chacun apportant quelques centaines de milliers de dollars de capital.
2. Demander en complément d’une bonne mise de fonds une balance de vente aux vendeurs : en effet, pour avoir « son prix », un vendeur peut accepter une balance de vente sur 5 à 10 ans pour 5 à 10% du prix d’achat, et, ce, au taux du marché (par exemple 3%). Important,  la balance de vente est considérée comme une dette aux yeux de la SCHL et des institutions financières, elle doit donc respecter les calculs de la couverture de dette et ratio prêt valeur. 
    

Comment faire pour rentabiliser ma mise de fonds et mon investissement ?

Traditionnellement, dans des blocs appartements, environ 15%-20% des gens vont quitter dans l’année pour un bien correspondant plus à leurs besoins. C’est donc là un moment idéal pour rénover les unités. Le coût de rénovation est d’environ 20 000$ par unité. Ceci permet ensuite de mettre à jour les loyers selon un prix de marché plus réaliste et avec une qualité de logement plus conforme. Il n’est habituellement pas conseillé de rénover « dans un niveau de gamme luxueux » l’expérience a démontré, qu’il est raisonnable d’augmenter les loyers au prix de marché de 1100$ par exemple. Rénover avec des comptoirs de quartz et des matériaux haut de gamme la salle de bain ne permettra pas nécessairement de monter les loyers à 1500 ou 1800$...

Une fois l’immeuble rénové au complet, soit un cycle de 5 ans en moyenne, de nombreux choix s’offrent à vous. En effet, l’impact sur la valeur économique d’avoir augmenté les loyers de quelques centaines de dollars/mois/unités va drastiquement augmenter la valeur économique (plusieurs millions en moyenne), ceci permettant alors de se refinancer (ou vendre) et récupérer en tout ou parti sa mise de fonds. C’est alors qu’il est encore possible d’investir et augmenter son patrimoine…

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